Le mois dernier Macron a suscité un débat important en annonçant sa volonté de réduire de 5 € le montant des APL. Immédiatement les réactions ont fusé. Pourtant derrière ce détail il est une question importante. Le coût du logement est élevé en France. C’est le premier poste de dépense des ménages (22 % en moyenne). Cela a une incidence sur les conditions de vie des ménages les plus modestes, sur la compétitivité de la France. L’argent consacré au loyer impacte le pouvoir d’achat et le niveau des salaires.
Un état des lieux
Dressons un rapide portrait robot du marché et des problèmes qu’il rencontre. L’état injecte 40 milliards d’aides (accession à la propriété, APL, etc) et récolte 70 milliards en droit de mutation et diverses taxes. Il y a 35 millions de logement pour 28 millions de ménages. Suffisamment pourrait-on penser mais non. Il y a près de 4 millions de mal-logés en France. 10 millions selon les études les plus pessimistes. Les plus modestes (premier décile) y consacrent 55 % de leur revenu disponible contre à peine 12 % pour les plus aisés. Les 5 € d’APL du départ sont importants pour les plus modestes. Les prix immobiliers ont très fortement augmenté ses dernières années. Si les propriétaires ont bénéficié d’un effet richesse, les locataires peinent de plus en plus.
Malgré le phénomène des logement vides qui tend à se développer, Il manquerait en fait de 1 million de logements. Il manque surtout des logements sociaux. Le parc existant est de près de 5 millions de logement. Pourtant, 1,5 millions de demandes sont en attentes et 100 000 sont jugées très prioritaires. On peut aussi considérer qu’il est nécessaire de faire baisser les prix dans tout le parc locatif plutôt que chercher à compenser les défaillances du marché par le logement social. De toute façon il faut agir.
Si on estime la durée de vie d’un bâtiment (environ 100 ans), il faut construire au moins 350 000 logements par an uniquement pour renouveler le parc. Les mises en chantier de 2016 étaient d’environ 376 000 nouveaux logements. Et à chaque fois qu’un retard s’accumule, il devient de plus en plus dur de contrer l’augmentation des loyers. Dans le même temps, le foncier disponible se réduit et se renchérit. En zone tendue une solution est donc de verticaliser c’est à dire de construire des étages et des immeubles. Il faut aussi arriver à réduire le coût des logements pour les plus modestes sans appauvrir les propriétaires.
On estime que les loyers sont 30 % plus cher en France comparativement à l’Allemagne. Cela pèse sur les plus fragiles, sur la consommation des autres produits et sur le niveau des salaires français donc sur la compétitivité. Concrètement les prix de l’immobilier ont doublé voire triplé par endroit. Cela paraît formidable mais c’est in fine un handicap pour l’économie et les ménages.
Comment peut-on faire baisser les prix ?
Tout d’abord on pourrait baisser les 70 milliards de taxes et droits de mutation mais en cette période de difficulté on voit mal l’Etat se passer de recette. On peut d’abord effectivement réfléchir à la pertinence des aides à la pierre qui coûtent cher pour un gain limité en terme d’accession à la propriété. La hausse des prix doit être combattue car elle est anti-redistributive. La répartition est inégalitaire. La hausse se concentre sur les régions déjà en tension. Elle renforce les exclusions. Elle est inefficace économiquement car elle éloigne certains travailleurs des zones d’emploi.
Il faut cependant être prudent car un dégonflement d’une bulle immobilière peu provoquer une crise importante comme au Japon par exemple. C’est donc un problème qui prend du temps à régler. Analysons rapidement les causes de la hausse. Un rapport du Conseil d’analyse économique identifie des causes liées à la demande (démographie, recomposition des ménages, accès au financement plus facile, demande étrangère dynamique, etc) et des facteurs d’offre (insuffisance des constructions, hausse du coût de la construction et du foncier).
Il est nécessaire de faire baisser le prix de l’immobilier.
Les solutions générales admises consistent à modifier la gestion des plans locaux d’urbanisme pour mieux gérer le foncier disponible, à mieux gérer les bailleurs sociaux et surtout à équilibrer la taxation entre locataire et propriétaire et éviter la spéculation à la hausse. Il est aussi important de regarder les coûts à la construction et de rétablir de la concurrence mais aussi de regarder l’impact des plateformes comme AirBnB dans les zones en tension.
En tout cas cette question mérite mieux que les prises de positions auxquelles on a assisté ces derniers jours.
